上市银行集体楼市“买买买” 资产原值迫近万亿元

上市银行集体楼市“买买买” 资产原值迫近万亿元

固然如今的贸易银行“躺赚”的时代已经一去不返,然则其雄厚的利润体量照样支撑其在2018年楼市中继承“买买买”。

据《证券日报》记者独家统计,从目前表露出来的18份A股上市银行年报来看,截至客岁年底,相关上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)原值靠近9000亿元,净值跨越6000亿元。

斟酌到另有逾10家银行尚未表露年报,依据2017年年报来看,这些上市银行“涉房固定资产”原值很可能逾在700亿元-1000亿元之间。也便是说,全部A股上市银行合计的“涉房固定资产”原值迫近万亿元,而市值保守估计在8万亿元以上。

上市银行继承“囤房”

客岁新购置逾150亿元

客岁,全国多地楼市“冷僻”,然则这并不料味着不存在局部的“升温”数据。

《证券日报》记者注意到,利润指标多以亿元,甚至是千亿元为计量单位的贸易银行,在2018年照样在凭借雄厚的现金流“囤房”,而且是自用的固定资产。

《证券日报》记者研读已经表露的18份A股上市银行年报注意到,绝年夜多半银行在2018年都有新增加的房屋及建筑物,合计的购置规模跨越150亿元;仅2家银行资产原值未发生变更,部分银行还有投资性房地产的转入(或转出)。此中,有1家国有年夜行仅新增的资产规模跨越54亿元;另1家国有年夜行新增资产跨越35亿元;有5家银行新增资产跨越10亿元。

除了新增的房屋及建筑物,多半银行客岁还有年夜量的涉房类在建工程。某股份制银行2018年年报显示,该行客岁在建工程同时包括6座分行新年夜楼,截至年底年夜部分在建工程已经转入房屋及建筑物类其余固定资产。

另一家股份制银行也表示,该行耐久资产预付款由2017年年底的105亿元升至108亿元,该款项“主要是本团体为购置或建造办公年夜楼预先付出的款项”。

当然,并非所有银行都执着于“囤房”,部分银行的选择是“有进有出”。

某国有年夜行2018年购置房屋及建筑物35.32亿元,出售(处置)同类别资产31.01亿元。换句话说,其涉房固定资产固然有所增加,但更像是一种优化。

折旧率约为30%

“楼龄”均匀超10年

如上所述,上市银行涉房固定资产近万亿元的原值与7000亿元左右的账面净值呈现了对照年夜的差异,这是因为依照相关规定,绝年夜多半银行涉房固定资产都是以本钱作为初始代价,并依照必然的速度进行折旧,广泛的每年折旧率在2%-7%之间,此中4%左右的折旧速度为更多银行所接收。当然,也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——靠近20%,如果依照上限折旧,上市银行的固定资产5年光阴就可以在账面上“消失”。

以某国有年夜行为例,截至2018年年末,该行房屋建筑物的原值为1511亿元,累计折旧609亿元。该行对付房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为1.94%-20%,累计折旧率靠近40%。

必要阐明的是,工农中建四年夜行的房产入账措施有些与众不合,因为其上市之前阅历了年夜规模的财务重组和注资,因此其部分固定资产是依照重组时的评估值入账。例如,多家国有年夜行2018年年报中做出相似表示,“固定资产按本钱并斟酌预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产,按其经财政部确认后的评估值作为入账代价。固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采纳年限均匀法在使用寿命内计提折旧”。不过,即就是依照较晚上市的农业银行上市光阴盘算,四年夜行固定资产评估入账后至今也已经跨越了9年。

再以某股份制银行为例,截至2018年年末,该行房屋建筑物的本钱或评估值为219亿元,在建工程近13亿元,累计折旧52亿元。该行对付房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为3%上下,累计折旧率约为24%,斟酌到资产持续增加以及近年来房价走势影响,该行年夜部分资产显然配置于10年以前。

从记者统计来看,多家年夜中型上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的本钱)在30%左右,此中,个别上市银行的累计折旧率甚至跨越50%,在老牌上市银行中,即就是折旧率较低的上市银行,目前账面涉房固定资产的代价也较原值打了八折;而近年来新上市的城商行目前折旧率较低,然则由于其体量较小,对付行业均值的影响几乎可以忽视不计。

即就是依照较为常见的30%以上的累计折旧率估算,相关资产广泛的折旧年限已经有10年以上。

保守市价约为8万亿元

“变现”光阴窗开启

即就是万亿元的原值,当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部代价。2016年,曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

近年来,监管部门增强了楼市宏不雅调控,快讯新闻,强调了“房住不炒”原则。然则,在之前10多年光阴内,房价已经在经济快速成长、供需关系转换、通货膨胀等因素的配合影响下,增长了数倍。因此,即就是往后房价进入稳按期甚至是小幅震荡区间,上市银行涉房固定资产的公允代价已经数倍于原值。如果依照10年增长10倍盘算,其市值很可能达到10万亿元;即就是保守估计楼市价格涨幅,其合计市值也能突破8万亿元。

当然,对付上市银行来说,买楼绝年夜多半都是为了自用,或者可以理解为“另类刚需”。“我们银行买楼是为了自用,而且其时银行内部对付买楼也存在很年夜争议,没想到房价在10年间涨了不止15倍”,某上市银行原董事长曾对包括《证券日报》在内的多位媒体坦言,而此位资深银行家小我也不停回绝进行楼市投资。另据《证券日报》记者此前独家统计,上市银行购置固定资产增速最年夜的年份为2008年和2009年,这两年恰逢国际金融危机,海内房价呈现过阶段性降低。

由于上市银行固定资产具有自用非投资属性,因此公允代价计量法只是在固定资产转为投资性房产时能力发力。在2017年之前,上市银行追求的是规模效应和网点扩大,固定资产“变现”的可能性异常低。近年来,上市银行选择了收缩人员与物理网点,同时对原有网点进行智能化转型,银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。也便是说,银行固定资产的转型与变现迎来新的契机。
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